Tilgungsarten im Vergleich
Zwei Kredite mit gleichem Betrag, Zinssatz und gleicher Laufzeit können sehr unterschiedlich viel Zinsen kosten, je nachdem, wie getilgt wird. Diese Anleitung vergleicht die vier üblichen Tilgungsarten und erklärt die Formel der Monatsrate.
Zinsen auf die Restschuld
Bei den meisten Krediten sind die Zinsen eines Monats die Restschuld mal Monatszins, also Sollzins ÷ 12: 6 % im Jahr sind 0,5 % im Monat. Jede Rate deckt zuerst diese Zinsen; der Rest ist Tilgung.
Die vier Tilgungsarten
| Tilgungsart | Rate | Zinsen |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Jeden Monat gleich | Auf die Restschuld; am Anfang hoch |
| Ratentilgung (Abzahlungsdarlehen) | Am Anfang hoch, dann fallend | Auf die Restschuld; sinken schneller |
| Endfälliges Darlehen | Nur Zinsen, am Ende der ganze Betrag | Auf den vollen Betrag über die ganze Laufzeit |
| Flat-Zins | Jeden Monat gleich | Auf den Anfangsbetrag, auch wenn schon getilgt wurde |
Die Annuitätenformel
Rate = K × i ÷ (1 − (1 + i)−n), mit K dem Kreditbetrag, i dem Monatszins und n der Zahl der Raten. 200.000 € zu 5 % über 30 Jahre ergeben 1.073,64 € im Monat und insgesamt 186.513 € Zinsen.
Was jede Tilgungsart kostet
100.000 € zu 6 % über 10 Jahre, monatliche Raten:
| Tilgungsart | Erste Rate | Letzte Rate | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| Annuität | 1.110,21 € | 1.109,34 € | 33.224 € |
| Ratentilgung | 1.333,33 € | 837,90 € | 30.250 € |
| Endfällig | 500,00 € | 100.500,00 € | 60.000 € |
| Flat 6 % | 1.333,33 € | 1.333,73 € | 60.000 € |
Die Ratentilgung ist am günstigsten, weil die Schuld schneller sinkt, dafür sind die ersten Raten höher. Ein Flat-Zins von 6 % kostet so viel wie ein endfälliges Darlehen und entspricht etwa 10,2 % Jahreszins auf die Restschuld; der Rechner zeigt diesen tatsächlichen Zinssatz.
Tilgungsfreie Zeit
In einer tilgungsfreien Anlaufzeit zahlt man nur Zinsen, die Schuld sinkt nicht. Danach wird in den verbleibenden Monaten getilgt, die Raten steigen und die Zinskosten insgesamt auch.
Sollzins und effektiver Jahreszins
Der Sollzins bestimmt die Zinsen; geteilt durch 12 ist er der Monatszins. Der effektive Jahreszins nach der EU-Verbraucherkreditrichtlinie rechnet die unterjährige Zahlung und bestimmte Kosten ein. Für die Rate gilt der vertragliche Sollzins, für den Vergleich von Angeboten der effektive Jahreszins. Kanadische Festzins-Hypotheken geben den Zins mit halbjährlicher Verzinsung an; auch dafür hat der Rechner eine Einstellung.
Häufige Fragen
Spart eine Sondertilgung Zinsen?
Ja, weil die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden. Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag Sondertilgungen erlaubt und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Warum zahle ich am Anfang fast nur Zinsen?
Beim Annuitätendarlehen sind die Zinsen am höchsten, solange die Schuld am höchsten ist. Im Beispiel mit 200.000 € sind 833,33 € der ersten Rate Zinsen.
Quellen
Quelle: Interest Act (R.S.C., 1985, c. I-15), section 6; FCAC: sample credit agreement for a fixed-rate mortgage (archived) · Zuletzt geprüft:
Quelle: Directive (EU) 2023/2225 (consumer credit), Annex III · Zuletzt geprüft: