Sistemas de amortización de préstamos
Dos préstamos con el mismo importe, tipo y plazo pueden costar intereses muy distintos según cómo se devuelva el capital. Esta guía compara los cuatro sistemas habituales y explica la fórmula de la cuota.
Los intereses se pagan sobre lo que se debe
En la mayoría de préstamos, los intereses de cada mes son el capital pendiente por el tipo mensual, que es el TIN anual dividido entre 12: un 6 % anual es un 0,5 % al mes. Cada cuota paga primero esos intereses; el resto amortiza capital.
Los cuatro sistemas
| Sistema | Cuota | Intereses |
|---|---|---|
| Francés (cuota fija) | Igual cada mes | Sobre el capital pendiente; altos al principio |
| Amortización constante | Alta al principio, luego baja | Sobre el capital pendiente; bajan más rápido |
| Solo intereses, capital al final | Intereses y, al final, todo el capital | Sobre todo el importe durante todo el plazo |
| Interés flat | Igual cada mes | Sobre el importe inicial, aunque ya se haya devuelto parte |
La fórmula de la cuota fija
cuota = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n), con P el capital, r el tipo mensual y n el número de cuotas. 200 000 € al 5 % a 30 años son 1073,64 € al mes, y 186 513 € de intereses en total.
Cuánto cuesta cada sistema
100 000 € al 6 % a 10 años, con cuotas mensuales:
| Sistema | Primera cuota | Última cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Francés | 1110,21 € | 1109,34 € | 33 224 € |
| Amortización constante | 1333,33 € | 837,90 € | 30 250 € |
| Solo intereses | 500,00 € | 100 500,00 € | 60 000 € |
| Flat 6 % | 1333,33 € | 1333,73 € | 60 000 € |
La amortización constante es la más barata porque el capital baja más deprisa, a cambio de cuotas iniciales más altas. Un interés flat del 6 % cuesta lo mismo que un préstamo de solo intereses y equivale a un tipo de alrededor del 10,2 % anual sobre el capital pendiente; el simulador muestra ese tipo real.
Carencia
Durante un periodo de carencia solo se pagan intereses y el capital no baja. Después se devuelve en los meses que quedan, así que las cuotas suben y el coste total aumenta.
TIN, TAE y otros tipos
El TIN fija los intereses; dividido entre 12 es el tipo mensual. La TAE, definida en la Directiva europea de crédito al consumo como tasa anual efectiva, incluye también comisiones. Para calcular la cuota se usa el TIN del contrato; para comparar el coste total, la TAE. Las hipotecas canadienses a tipo fijo indican el tipo con capitalización semestral: el simulador tiene esa opción.
Preguntas frecuentes
¿Amortizar anticipadamente ahorra intereses?
Sí, porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente. Revisa si tu contrato tiene comisión por amortización anticipada.
¿Por qué al principio pago sobre todo intereses?
En el sistema francés los intereses son mayores cuando la deuda es mayor. En el ejemplo de 200 000 €, 833,33 € de la primera cuota son intereses.
Fuentes
Fuente: Interest Act (R.S.C., 1985, c. I-15), section 6; FCAC: sample credit agreement for a fixed-rate mortgage (archived) · Última comprobación:
Fuente: Directive (EU) 2023/2225 (consumer credit), Annex III · Última comprobación: