Les modes de remboursement d'un prêt
Deux prêts de même montant, même taux et même durée peuvent coûter des intérêts très différents selon la façon dont le capital est remboursé. Ce guide compare les quatre modes courants et explique la formule de la mensualité.
Les intérêts portent sur le capital restant dû
Pour la plupart des prêts, les intérêts du mois sont le capital restant dû multiplié par le taux mensuel, c'est-à-dire le taux nominal annuel divisé par 12 : 6 % par an font 0,5 % par mois. Chaque échéance paie d'abord ces intérêts ; le reste rembourse le capital.
Les quatre modes
| Mode | Échéance | Intérêts |
|---|---|---|
| Mensualités constantes | Identique chaque mois | Sur le capital restant dû ; élevés au début |
| Amortissement constant | Élevée au début, puis décroissante | Sur le capital restant dû ; baissent plus vite |
| In fine | Intérêts seuls, puis tout le capital à la fin | Sur tout le capital pendant toute la durée |
| Taux flat | Identique chaque mois | Sur le montant initial, même déjà en partie remboursé |
La formule des mensualités constantes
mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n), avec C le capital emprunté, t le taux mensuel et n le nombre de mensualités. 200 000 € à 5 % sur 30 ans donnent 1 073,64 € par mois, et 186 513 € d'intérêts au total.
Ce que coûte chaque mode
100 000 € à 6 % sur 10 ans, mensualités :
| Mode | Première échéance | Dernière échéance | Total des intérêts |
|---|---|---|---|
| Mensualités constantes | 1 110,21 € | 1 109,34 € | 33 224 € |
| Amortissement constant | 1 333,33 € | 837,90 € | 30 250 € |
| In fine | 500,00 € | 100 500,00 € | 60 000 € |
| Taux flat 6 % | 1 333,33 € | 1 333,73 € | 60 000 € |
L'amortissement constant coûte le moins cher parce que le capital baisse plus vite, au prix de premières échéances plus lourdes. Un taux flat de 6 % coûte autant qu'un prêt in fine et correspond à environ 10,2 % par an sur le capital restant dû ; le simulateur affiche ce taux réel.
Différé d'amortissement
Pendant un différé, on ne paie que les intérêts et le capital ne baisse pas. Il est ensuite remboursé sur les mois restants : les échéances augmentent, et le coût total aussi.
Taux nominal et TAEG
Le taux nominal fixe les intérêts ; divisé par 12, il donne le taux mensuel. Le TAEG, défini par la directive européenne sur le crédit aux consommateurs, est un taux annuel effectif qui inclut aussi les frais. La mensualité se calcule avec le taux nominal du contrat ; pour comparer le coût des offres, on regarde le TAEG. Les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe expriment le taux avec une capitalisation semestrielle : le simulateur propose cette option.
Questions fréquentes
Un remboursement anticipé fait-il économiser des intérêts ?
Oui, puisque les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Vérifiez si votre contrat prévoit des indemnités de remboursement anticipé.
Pourquoi paie-t-on surtout des intérêts au début ?
Avec des mensualités constantes, les intérêts sont les plus élevés quand la dette est la plus élevée. Dans l'exemple de 200 000 €, 833,33 € de la première mensualité sont des intérêts.
Sources
Source : Interest Act (R.S.C., 1985, c. I-15), section 6; FCAC: sample credit agreement for a fixed-rate mortgage (archived) · Dernière vérification :
Source : Directive (EU) 2023/2225 (consumer credit), Annex III · Dernière vérification :