Bunga anuitas, efektif, dan flat
Dua pinjaman dengan jumlah, suku bunga, dan tenor yang sama bisa memakan bunga yang sangat berbeda, tergantung cara pokoknya dilunasi. Panduan ini membandingkan empat cara pelunasan yang umum dan menjelaskan rumus cicilannya.
Bunga dihitung dari sisa pokok
Pada sebagian besar pinjaman, bunga sebulan adalah sisa pokok dikali bunga bulanan, yaitu bunga tahunan dibagi 12: 12% per tahun berarti 1% per bulan. Setiap cicilan membayar bunga ini lebih dulu; sisanya mengurangi pokok.
Empat cara pelunasan
| Cara | Cicilan | Bunga |
|---|---|---|
| Anuitas | Sama setiap bulan | Dari sisa pokok; besar di awal |
| Efektif (pokok tetap) | Tinggi di awal, lalu menurun | Dari sisa pokok; turun lebih cepat |
| Bunga saja, pokok di akhir | Hanya bunga, lalu seluruh pokok di akhir | Dari seluruh pokok selama tenor |
| Flat | Sama setiap bulan | Dari pokok awal, walau sebagian sudah dilunasi |
Rumus cicilan anuitas
cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n), dengan P jumlah pinjaman, r bunga bulanan, dan n jumlah cicilan. Pinjaman Rp300 juta dengan bunga 8% per tahun selama 15 tahun cicilannya Rp2.866.956 per bulan, dengan total bunga sekitar Rp216 juta.
Biaya setiap cara
Pinjaman Rp300 juta, bunga 8% per tahun, tenor 10 tahun, cicilan bulanan:
| Cara | Cicilan pertama | Cicilan terakhir | Total bunga |
|---|---|---|---|
| Anuitas | Rp3.639.828 | Rp3.639.794 | sekitar Rp136,8 juta |
| Efektif (pokok tetap) | Rp4.500.000 | Rp2.516.667 | Rp121 juta |
| Pokok di akhir | Rp2.000.000 | Rp302.000.000 | Rp240 juta |
| Flat 8% | Rp4.500.000 | Rp4.500.000 | Rp240 juta |
Cara efektif dengan pokok tetap paling murah karena pokoknya turun lebih cepat, dengan cicilan awal yang lebih tinggi. Bunga flat 8% memakan bunga sebanyak pinjaman dengan pokok di akhir dan setara dengan sekitar 13,1% per tahun dari sisa pokok; kalkulator menampilkan suku bunga sebenarnya ini. Saat membandingkan penawaran, tanyakan apakah bunga dihitung flat atau dari sisa pokok.
Masa tenggang
Selama masa tenggang hanya bunga yang dibayar dan pokok tidak berkurang. Setelah itu pokok dilunasi dalam sisa bulan, sehingga cicilan naik dan total bunga bertambah.
Bunga nominal dan bunga efektif tahunan
Bunga nominal tahunan dibagi 12 menjadi bunga bulanan. Bunga efektif tahunan sudah memperhitungkan pembungaan dalam setahun: 12% nominal dengan pembungaan bulanan setara 12,68% efektif. Untuk menghitung cicilan, pakai suku bunga di perjanjian dan pilih jenis bunga yang sesuai di kalkulator. Biaya provisi, administrasi, dan asuransi tidak termasuk.
Pertanyaan umum
Apakah pelunasan dipercepat mengurangi bunga?
Ya, karena bunga dihitung dari sisa pokok. Periksa perjanjian Anda soal denda atau biaya pelunasan dipercepat.
Kenapa cicilan anuitas di awal kebanyakan bunga?
Bunga paling besar saat sisa pokok paling besar. Pada contoh Rp300 juta, Rp2.000.000 dari cicilan pertama adalah bunga.
Sumber
Sumber: Interest Act (R.S.C., 1985, c. I-15), section 6; FCAC: sample credit agreement for a fixed-rate mortgage (archived) · Terakhir diperiksa:
Sumber: Directive (EU) 2023/2225 (consumer credit), Annex III · Terakhir diperiksa: